Corso Le locazioni attive e passive di immobili

Elementi distintivi – tipologie di beni e differenti tipologie di contratti: • La classificazione tipologica dei beni nel Codice civile e la categoria del patrimonio disponibile • La differenza tra concessione e locazione • La differenza tra locazione e comodato d'uso.
I contratti di locazione di beni immobili e la loro esclusione dall'ambito applicativo del Codice dei contratti pubblici: • I contratti relativi all'acquisto e alla locazione (passiva) di immobili compresi tra i contratti esclusi dall'applicazione del Codice dei contratti pubblici (art. 56, comma 1, lett. e d.lgs. n. 36/2023) • L'esclusione dall'ambito applicativo del Codice anche dei contratti di locazione attiva (in quanto contratti attivi ex art. 13, comma 2 d.lgs. n. 36/2023).
Le peculiarità dei contratti di locazione che hanno come parte l'Ente locale: • Lo sviluppo dei percorsi di individuazione dei soggetti con i quali stipulare il contratto di locazione nel rispetto dei principi dell'ordinamento euro-unitario e di alcuni principi del Codice dei contratti pubblici (art. 13, commi 2 e 5 d.lgs. n. 36/2023) • La regolamentazione del rapporto nel necessario rispetto delle disposizioni del Codice civile e delle leggi speciali in materia (legge n. 392/1978, legge n. 431/1998) • L'incidenza degli accordi territoriali per i canoni concordati • Focus: il rinnovo del contratto di locazione.
Le locazioni attive: • L'individuazione degli immobili che possono essere concessi in locazione dagli enti locali: natura del bene afferente al patrimonio disponibile, destinazione d'uso, caratteristiche • La definizione del valore del canone • I modelli contrattuali per la locazione di immobili residenziali, ad uso commerciale e per altre finalità: differenze, peculiarità e possibili opzioni • La procedura per concedere in locazione un immobile dell'ente locale: la procedura selettiva per l'individuazione degli affittuari nel rispetto dei principi di pubblicità e trasparenza • I presupposti per possibili deroghe alle procedure ad evidenza pubblica ed i loro rischi • Analisi di un regolamento per la locazione di immobili di proprietà dell'ente locale • Le peculiarità relative agli immobili di edilizia residenziale pubblica (ERP) • Il procedimento “ordinario” di concessione  degli immobili ERP e i procedimenti derogatori (con relativa regolamentazione) • Le condizioni di ammissione alle procedure selettive per la concessione di immobili ERP: le principali problematiche • Le cause di decadenza dalla titolarità di un immobile ERP e la particolare natura del procedimento.
Le locazioni passive: • Gli elementi peculiari delle locazioni passive negli enti locali • I presupposti per l'affitto di immobili ad uso dell'ente locale • La valutazione preliminare della disponibilità di beni immobili nel patrimonio immobiliare dell'ente locale per far fronte alle esigenze per cui necessita l'affitto • La procedura per l'individuazione di immobili da affittare nel rispetto dei principi dell'ordinamento euro-unitario • I presupposti per il ricorso a procedure negoziate per l'individuazione di immobili da affittare: elementi di regolamentazione (condizioni e profili peculiari) • L'ente locale come affittuario: i principali obblighi • La gestione degli interventi di manutenzione ordinaria dell'immobile da parte dell'ente locale “affittuario”.
Le criticità nella gestione dei contratti di locazione attiva: • Le problematiche relative al mancato rispetto degli obblighi manutentivi da parte dell'affittuario • Le problematiche relative al mancato pagamento dell'affitto: la gestione delle morosità in relazione agli immobili “ordinari” • Le particolarità relative alla gestione delle morosità negli immobili ERP.
Le criticità nella gestione dei contratti di locazione passiva: • La gestione delle criticità derivanti dal ritardato pagamento dell'affitto da parte dell'ente locale • Le particolarità in caso di risoluzione del contratto e sfratto a fronte dell'utilizzo dell'immobile affittato da parte dell'ente locale (es. per servizi essenziali) • Il contenzioso • La gestione delle situazioni in cui il proprietario dell'immobile abbia avviato procedure per la riscossione coattiva dei suoi crediti nei confronti dell'ente locale.